Avete mai comprato una casa?Se si allora siete consapevoli del calvario cui si va incontro. In caso contrario forse questo piccolo vademecum, frutto di esperienza e stress personale, potrebbe risultarvi utile.
Nella maggior parte dei casi avrete a che fare con un agente immobiliare ma in caso di privati il meccanismo è più o meno lo stesso.
L'agente immobiliare vi farà vedere l'immobile ed avrà la fretta di farvi firmare una proposta per bloccare la casa e quindi evitare di perderla.
La proposta di AcquistoFate attenzione, la proposta di acquisto è un documento vincolante sia per il venditore che per l'acquirente.
Prima di firmare è bene verificare la documentazione dell'immobile ed essere certi che non ci siano problemi da un punto di vista urbanistico. L'agente immobiliare insisterà per farmi firmare senza produrre tutta la documentazione necessaria proponendovi di vincolare la validità della proposta alla consegna da parte del Venditore di tutti i documenti.
L'interesse dell'agenzia è quella di portare al venditore quante più proposte di acquisto possibili. La domanda da porsi è se firmare subito è anche nel vostro interesse.
Chiaramente da un punto di vista legale la cosa non fa una piega ma, a mio avviso, è totalmente illogica.
Perché mai vincolarsi a comprare un immobile senza sapere se è tutto in regola?
La logica suggerisce di verificare prima la regolarità dell'immobile e poi di proporsi come acquirenti.
Spesso le agenzie immobiliari non consegnano i documenti con la scusa che sono documenti riservati e, per la legge sulla privacy, non possono darli senza una proposta scritta. Questo è assolutamente FALSO. Le agenzie sono obbligate a consegnare i documenti dell'immobile prima della firma della proposta. Inoltre la maggior parte dei documenti sono di dominio pubblico in quanto ad esempio l'atto di provenienza si può ritirare in conservatoria, La piantina e la visura catastale al catasta etc. etc.
La lista dei documenti che dovrebbe certificare che un'immobile è in regola sia da un punto di vista catastale che urbanistico non è molto articolata ma ognuno dei documenti descritti è fondamentale per acquistare con serenità (anche se non tutti sono obbligatori ai sensi di legge).
Nella proposta i acquisto vanno specificati:
- gli estremi catastali dell'immobile oggetto della compravendita
- le modalità di pagamento
- le date entro le quali si pensa di firmare l'atto preliminare (compromesso) ed il rogito
- Le modalità di consegna dell'immobile
- le Clausole risolutive espresse
Per quanto riguarda l'anticipo da consegnare all'agenzia all'atto della firma della proposta, è bene sapere che esistono due formule giuridiche che definiscono lo scopo dell'anticipo dato in entrambi i casi va specificato esplicitamente nella proposta.
Nel caso in cui il venditore non voglia più vendere dopo aver accettato la proposta di acquisto, in caso di "Caparra Confirmatoria" questi dovrà consegnare all'acquirente il doppio di quanto anticipato mentre nel caso in cui l'anticipo viene dato a titolo di "Acconto sul prezzo di vendita" il venditore, dovrà ridare all'acquirente quanto anticipato e nulla più.
In entrambi i casi l'anticipo dato verrà trattenuto dal venditore in caso sia l'acquirente a ritirare la proposta.
Documenti Necessari
Nella lista seguente ci sono tutti i documenti che se presenti permettono di stabilire la regolarità dell'immobile.
- Nota di trascrizione dell'atto di provenienza
- Atto Provenienza (rogito attuale proprietario)
- Planimetria e Visura catastale aggiornata
- Regolamento di condominio e tabella millesimale dell’immobile in oggetto
- Concessione/licenza edilizia
- Certificato di abitabilità dell’immobile
- Certificazione degli impianti
In alcuni casi le agenzie consegnano un documento denominato "Ricevuta di Avvenuta Denuncia di Variazione" che NON rappresenta la visura catastale bensì la ricevuta del catasto ad una variazione della situazione catastale dell'immobile. Controllate sempre con molta attenzione che al planimetria mostri l'effettivo stato dell'immobile in tutte le sue pertinenze ed in caso così non fosse richiedete di effettuare le dovute correzioni.
Del Regolamento di condominio dovete prendere visione prima dell'acquisto perché è accettato implicitamente dall'acquirente.
La concessione edilizia serve a stabilire se l'immobile è abusivo o meno. Se non è disponibile il certificato di Abitabilità è sufficiente in quanto non viene concessa abitabilità senza concessione edilizia. Solo per gli immobili di cui esiste un'evidenza catastale antecedente al 1 Gennaio 1940 non sono necessari licenza ed abitabilità.
La certificazioni degli impianti è obbligatoria dal 31 marzo 2008. Nel caso il venditore non abbia questa documentazione la compravendita può proseguire a patto che l'acquirente si assuma la responsabilità esplicita nell'atto di rogito, vi conviene?
Atto Preliminare di Compravendita (Il Compromesso)
Se la proposta di acquisto è redatta con tutti i dettagli di cui sopra è sostanzialmente un documento che non si differenzia molto dalla proposta di acquisto.
E' bene farla scrivere e/o controllare da un tecnico (Avvocato e/o Notaio di fiducia) in quanto non è necessario sottoscriverla alla presenza di un notaio.
Il compromesso è un atto formale che andrebbe trascritto ovvero registrato presso la conservatoria. Ovviamente questo ha un costo, al carico dell'acquirente, che è funzione della rendita catastale e dell'importo di acquisto.
L'atto preliminare può non essere registrato in questo caso i diritti dell'acquirente in caso di inadempienza del venditore sono limitati solo all'importo pagato al venditore e quindi non si estendono all'immobile.
Questo vuol dire che se il giorno del rogito il venditore si rifiuta di firmare (ad esempio) non lo si può obbligare a vendere l'immobile ma solo a restituire il denaro anticipato dall'acquirente (o il doppio nel caso di Caparra Confirmatoria).
Il RogitoFinalmente ci siamo arrivati!!!!
Questo è l'ultimo atto (anche in senso teatrale) del' nostro acquisto.
E' necessario concluderlo alla presenza di un notaio (scelto dal venditore) il quale di solito si preoccupa anche di redigere il documento.
Nel caso l'immobile venga acquistato con un mutuo, al rogito dovrà essere presente anche un funzionario della banca per la stipula dell'atto di mutuo tra la banca e l'acquirente contestualmente alla stupila dell'atto di rogito tra il venditore e l'acquirente.
Questo atto è l'unico che trasferisce formalmente la proprietà dell'immobile (oneri compresi) dal venditore all'acquirente.
Il Muto
.......prossimamente
Il nostro caro Presidente del Consiglio si sforza ogni giorno di trovare un modo per agirare la Costituzione Italiana al fine di tutelarsi e di proteggersi ai danni dell'Italia e i suoi cittadini.
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